SORU 1: Kooperatifimiz 22 Mayıs 1984 yılında kuruldu. Arsalarını 08 Eylül 1988 tarihinde aldı ve projesini 141 daire (Brüt 145 m•) ve bir iş- yeri (brüt 82 m•) olarak hazırlatıp, inşaat ruhsatını 29 Kasım 1988 tarihinde aldı. Kooperatifimizin 65 ortağı bulunmaktadır. Ortakların yaptıkları ödemeler ile inşaatlarımızı subasman seviyesine kadar yaptırdık. İnşaatların bu seviyeden sonrasını kat karşılığı olarak bir müteahhide vermiş bulunuyoruz. Müteahhitten talebimiz, 141 daireden her ortağımıza birer daire olmak üzere 65 daire alıp, geriye kalan 76 daire ve 1 işyeri ile her bir ortak için 15.000.000.000 TL parayı (bu tutarı ortaklardan 36 ayda tahsil edeceğiz.) müteahhide imalat aşamalarına göre 36 ayda vermek sureti ile ortaklarımızı konut sahibi yapıp kooperatifin kuruluş amacını gerçekleştirmektir. Üst birliğe üyeliğimiz olmadığı için kurumlar vergisi mükellefiyetimiz devam etmektedir. Kooperatifimizin bu işlemleri sırasında, , 36 ayda ödeyeceğimiz tutarı muhasebemize verilen avanslar olarak mı kaydedeceğiz. Aylık olarak yapılan bu ödemelerde fatura düzenlenecek mi? %5 gelir vergisi tevkifatı ile %10 fon payı kesintisi yapılıp, KDV hesaplanacak mı? 2-Müteahhidin kooperatife konut tesliminde fatura düzenlenecek mi? Düzenlenecek ise fatura bedeli nasıl tespit edilecek. KDV hesaplanacak mı hesaplanacak ise hangi oranda hesaplanacak. 3-Kooperatifin müteahhide arsa payı devrinde fatura düzenlenecekmi? Düzenlenecek ise fatura bedeli nasıl tespit edilecek? KDV hesaplanacak mı hesaplanacak ise hangi oranda hesaplanacak? Bu sorularımız ile ilgili ve sizlerin konuyu değerlendirmesi sonucuna göre Katma Değer Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu veya diğer kanunlara göre, gerek muafiyetlik gerekse mükellefiyetlik hususunda uymamız gereken kanun hükümlerinin neler olduğunu bize açıklarsanız seviniriz. CEVAP 1: Öncelikle, soru, bir makalenin dahi kapsamını aşacak nitelikte geniş, kapsamlı ve problemli bir çok konuyu ihtiva eden bir kapsama sahip. Konuya ilişkin elbette bağlayıcılığı olmayan, tamamen şahsi nitelikteki görüşümüz özet ve genel olarak aşağıdaki gibidir. Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “Muaflıklar” başlıklı 7. maddesinin 16 numaralı bendinde sayılan şartlardan üst kuruluşa üye olma zorunluluğunu yerine getirmemişsiniz. Bu durumda kooperatifler birliğine üye olmadığınız için KVK 7/16 ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 93/4. Maddeleri hükümlerine göre sizin de belirttiğiniz gibi kurumlar vergisinden muaf olmayan, dolayısıyla elde edeceğiniz kazançlarla ilgili olarak kurumlar vergisine tabi tutulacak bir kurumsunuz. İnşaatı belli bir düzeye getirdikten sonra da olsa geri kalanının hiçbir ara ödeme yapılmaksızın sadece belli miktardaki daire veya kat karşılığında müteahhide verilmesi durumu olsaydı, arsa karşılığı daire yapımından söz edebilirdik. Ancak her bir ortaktan aylık ödemeler alınıp 36 ayda müteahhide ödenecek olması ara ödemelerin yapılacak olması Gelir Vergisi Kanunu’nun 42. maddesindeki yıllara yaygın inşaat ve onarım işini, bu da aynı kanunun 94/3. maddesindeki, yapılacak ödemelerden tevkifat yapılması konusunu gündeme getirmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/3. maddesinde, kooperatiflerin, 42. Madde kapsamına giren işler dolayısıyla bu işleri yapanlara nakden veya hesaben ödeyecekleri istihkak bedellerinden, onların vergilerine mahsuben %5 tevkifat yapmaya mecbur oldukları belirtilmiştir. 1-Bu durumda yapacağınız aylık ödemeler sırasında müteahhidin size fatura düzenlemesi, sizin de yaptığınız ödemelerden gelir vergisi ve fon payı tevkifatı yapmanız gerekmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 4369 sayılı kanunla eklenen geçici 15. maddesinde, 1998 yılından önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinin katma değer vergisinden müstesna olduğu belirtilmektedir. Dolayısıyla, inşaat ruhsatınızı 1988 yılında aldığınız için, inşaat taahhüt kapsamında yaptığınız ödemelerden dolayı KDV hesaplanmayacaktır. 2-Müteahhidin kooperatife konut teslimi esnasında ayrıca bir ödeme yapılmıyor, ancak kooperatif müteahhide 76 daire ve 1 işyeri arsası üzerindeki hakkını devrederken, bunların arsasının emsal bedeli kadar bir ayni ödeme yapmış oluyor. Konutların teslimi sırasında bu bedel kadarlık daha müteahhidin kooperatife fatura düzenlemesi gerekmektedir. Eğer bu arsa payı teslimi yıllara sari iş tamamen bittikten sonra yapılıyorsa, kooperatif tarafından %5 tevkifat yapılmayacaktır. Ama yıllara sari iş tamamlanmadan yapılıyorsa, kooperatifin faturadaki bedel üzerinden tevkifat yapması gerekecektir. Müteahhidin kooperatife konut teslimi Katma Değer Vergisi Ka231 nunu’nun 4369 sayılı kanunla eklenen geçici 15. maddesine göre KDV’den istisna olduğundan, müteahhit devrettiği dairelerin maliyetinin bir parçası olan arsa payından dolayı da KDV hesaplamayacaktır. 3-Kooperatifin müteahhide arsa payı devrinde, belli daire karşılığından belli miktar arsa satışı söz konusu olduğundan, kooperatifin de 76 daire ve 1 işyeri arsasının emsal bedeli üzerinden müteahhide fatura düzenlemesi gerekmektedir. Kooperatifin arsa satışına ilişkin bir KDV istisnası öngörülmediğinden, müteahhide yapılan ticari faaliyet kapsamındaki bu arsa satışı üzerinden kooperatifin %18 KDV hesaplaması gerekmektedir.