Hanehalkı borçluluğunun sürdürülebilirliği, borç stokunun büyüklüğünden çok hanehalkının gelir istikrarı ile borç servis kapasitesi arasındaki dengenin korunmasına bağlıdır. Bu çalışma, Türkiye’de hanehalkı borçluluğunun konut piyasasıyla ilişkisini, yüksek enflasyon ortamında nominal ve reel değer farklılıkları açısından incelemektedir. Çalışmada konut kredisi faiz oranları, kredili konut satış sayıları ve hanehalkı ortalama gelir-borçluluk seviyelerine ilişkin TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak trend ve korelasyon analizleri başta olmak üzere karşılaştırmalı analitik yöntemler uygulanmıştır. Hanehalkı nominal yükümlülükleri Yİ-ÜFE ile deflate edilerek reel borçluluk hesaplanmış; ipotekli satışlar ile hanehalkı yükümlülükleri arasındaki ilişki korelasyon analiziyle değerlendirilmiştir. Bulgular, nominal borç stokunun 2020–2024 döneminde yaklaşık altı kat artmasına rağmen, yüksek enflasyonun etkisiyle reel borç yükünün 2022’ye kadar azaldığını, 2023 sonrasında ise yeniden yükselişe geçtiğini göstermektedir. Reel yükümlülükler ile ipotekli satışlar arasında r = 0,40 düzeyinde pozitif bir ilişki tespit edilmiştir. Analizler, enflasyonun bir yandan eski borçluların reel yükünü hafifletirken, diğer yandan faiz artışları yoluyla yeni borçlanma maliyetini artırarak finansal kırılganlığı derinleştirdiğini ortaya koymaktadır. Sonuç olarak, finansal sürdürülebilirliğin sağlanması için politika odak noktasının borç stoku büyüklüğünden ziyade hanehalkının ödeme kapasitesini yansıtan Borç Servis Oranına (DSR) kaydırılması gerektiği ifade edilmiştir.
The sustainability of household indebtedness depends not on the size of the debt stock but on maintaining the balance between household income stability and debt service capacity. This study examines the relationship between household indebtedness and the housing market in Türkiye, focusing on the differences between nominal and real values under a high inflation environment. Using data obtained from the Turkish Statistical Institute (TÜİK) and the Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT), the study employs comparative analytical methods, including trend and correlation analyses, to investigate housing loan interest rates, the number of mortgage-based housing sales, and household average income and indebtedness levels. Real indebtedness was calculated by deflating nominal household liabilities with the Domestic Producer Price Index (D-PPI), and the relationship between mortgage sales and household liabilities was evaluated through correlation analysis. The findings indicate that, although the nominal debt stock increased nearly sixfold between 2020 and 2024, the real debt burden decreased until 2022 due to high inflation but began to rise again after 2023. A positive correlation of r = 0.40 was found between real liabilities and mortgage sales. The analysis reveals that inflation, while alleviating the real burden of existing borrowers, simultaneously increases the cost of new borrowing through rising interest rates, thereby deepening financial fragility. Consequently, to ensure financial sustainability, policy attention should shift from the size of the debt stock to the Debt Service Ratio (DSR), which reflects households’ repayment capacity.